
2025年楼市“金九银十”正式落幕,重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温,分化格局进一步凸显。新房价格延续微涨态势,二手房市场则持续调整,核心区高端改善项目成为唯一“局部亮点”,而政策刺激效应减弱、客户决策周期拉长等因素,让年末市场仍面临压力。
一线城市分化加剧:北京“新房稳、二手调”,深圳“豪宅热、刚需稳”
北京楼市在9月政策刺激下成交冲高后,10月明显回落。10月北京二手房网签12087套,环比降23.7%;新建住宅网签3453套。中原地产首席分析师张大伟指出,市场呈现“新房稳、二手调,核心平、远郊弱”格局:核心区新房价格因资源稀缺性保持平稳,但二手房仍以价换量,尤其是新盘集中供应区域价格调整明显,改善型需求成主力。政策层面,8月北京放宽五环外限购拉动9月成交,但2024年同期政策刺激形成高基数,导致2025年10月数据同比环比双降。
深圳市场则呈现“豪宅热销、刚需托底”特征。10月深圳一二手住宅网签总量6847套,环比下降10.3%,但结构分化显著:东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销,福田卓越缦悦、后海云玺花园等顶级豪宅年底入市;龙岗创城云璞花园等刚需盘销售向好,二手房录得量连续8个月超5000套荣枯线。乐有家研究院数据显示,10月深圳二手住宅成交均价5.89万元/平方米,环比涨0.3%,500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升,市场韧性凸显。
展开剩余61%上海“翘尾”行情背后:二手房刚需支撑,新房高端盘独热
上海二手房市场在10月假期影响下(比正常月少8天)仍现“翘尾”:网签成交18483套,环比下降9.3%,但节后日均成交754套,较9月涨超10%,10月最后5个工作日连续4天成交超700套,单日最高1266套创156天纪录。58安居客研究院院长张波分析,二手房“以价换量”持续带动需求,找房热度仅环比降0.47%,刚需与刚改构成基本盘。
新房市场则呈现“核心热、外围冷”格局。10月上海新房成交面积环比下降22.7%,热销楼盘集中在核心地段优质产品,如高福云境项目首开25套1.3亿-1.7亿元房源全部售罄,但同质化供应增加导致竞争加剧,部分项目去化放缓。全年来看,2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计1065.7亿元,上海壹号院以217.8亿元领跑,核心区及外环内改善型项目认购率较高,但改善客群决策周期显著拉长,高热度盘难以带动全市回升。
价格端:新房结构性上涨,二手房“普跌”中现分化
中指研究院数据显示,10月百城新建住宅均价16973元/平方米,环比涨0.28%,同比涨2.67%,主要受核心城市优质改善项目推动。但二手房市场压力持续:百城二手住宅均价13268元/平方米,环比跌0.84%,同比跌7.60%,昆山、淮安等18城跌幅超1%,仅乌鲁木齐跌幅最小(0.05%)。
城市间分化明显:深圳二手住宅成交均价环比涨0.3%,挂牌均价降1%;上海二手房挂牌均价环比下行,但核心区二手豪宅(如陆家嘴、徐汇滨江)房东议价空间收窄至3%-5%,找房热度环比微涨1.5%;广州、东莞等59城跌幅在0.5%-1%之间,三四线城市则以消化库存为主,价格承压。
政策与市场趋势:短期止跌回稳,长期高质量发展
中指研究院指出,《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节,强调高质量发展,为行业指明方向。短期政策预计聚焦止跌回稳,年末房企冲刺业绩,核心城市新增供应或支撑新房销售,二手房成交量延续温和修复,但价格短期或继续承压。四季度市场高基数效应显现,10月重点城市新房及二手房销售量同比已明显回落,年末市场仍面临调整压力。
结语:分化中的楼市,核心资产成“避风港”
2025年“金九银十”楼市以分化收官:新房价格因核心区优质项目支撑微涨,二手房市场在“以价换量”中持续调整,而高端改善项目凭借稀缺性与品质成为唯一亮点。短期来看,政策托底与房企冲刺或缓解市场下行压力,但长期转型仍需依赖行业高质量发展。对于购房者而言,核心城市核心地段的优质资产,正成为穿越周期的“安全垫”。
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