2025年楼市“金九银十”正式落幕，重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局进一步凸显。新房价格延续微涨态势，二手房市场则持续调整，核心区高端改善项目成为唯一“局部亮点”，而政策刺激效应减弱、客户决策周期拉长等因素，让年末市场仍面临压力。
一线城市分化加剧：北京“新房稳、二手调”，深圳“豪宅热、刚需稳”
北京楼市在9月政策刺激下成交冲高后，10月明显回落。10月北京二手房网签12087套，环比降23.7%；新建住宅网签3453套。中原地产首席分析师张大伟指出，市场呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”格局：核心区新房价格因资源稀缺性保持平稳，但二手房仍以价换量，尤其是新盘集中供应区域价格调整明显，改善型需求成主力。政策层面，8月北京放宽五环外限购拉动9月成交，但2024年同期政策刺激形成高基数，导致2025年10月数据同比环比双降。
深圳市场则呈现“豪宅热销、刚需托底”特征。10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%，但结构分化显著：东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，福田卓越缦悦、后海云玺花园等顶级豪宅年底入市；龙岗创城云璞花园等刚需盘销售向好，二手房录得量连续8个月超5000套荣枯线。乐有家研究院数据显示，10月深圳二手住宅成交均价5.89万元/平方米，环比涨0.3%，500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升，市场韧性凸显。
展开剩余61%上海“翘尾”行情背后：二手房刚需支撑，新房高端盘独热
上海二手房市场在10月假期影响下（比正常月少8天）仍现“翘尾”：网签成交18483套，环比下降9.3%，但节后日均成交754套，较9月涨超10%，10月最后5个工作日连续4天成交超700套，单日最高1266套创156天纪录。58安居客研究院院长张波分析，二手房“以价换量”持续带动需求，找房热度仅环比降0.47%，刚需与刚改构成基本盘。
新房市场则呈现“核心热、外围冷”格局。10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品，如高福云境项目首开25套1.3亿-1.7亿元房源全部售罄，但同质化供应增加导致竞争加剧，部分项目去化放缓。全年来看，2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计1065.7亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑，核心区及外环内改善型项目认购率较高，但改善客群决策周期显著拉长，高热度盘难以带动全市回升。
价格端：新房结构性上涨，二手房“普跌”中现分化
中指研究院数据显示，10月百城新建住宅均价16973元/平方米，环比涨0.28%，同比涨2.67%，主要受核心城市优质改善项目推动。但二手房市场压力持续：百城二手住宅均价13268元/平方米，环比跌0.84%，同比跌7.60%，昆山、淮安等18城跌幅超1%，仅乌鲁木齐跌幅最小（0.05%）。
城市间分化明显：深圳二手住宅成交均价环比涨0.3%，挂牌均价降1%；上海二手房挂牌均价环比下行，但核心区二手豪宅（如陆家嘴、徐汇滨江）房东议价空间收窄至3%-5%，找房热度环比微涨1.5%；广州、东莞等59城跌幅在0.5%-1%之间，三四线城市则以消化库存为主，价格承压。
政策与市场趋势：短期止跌回稳，长期高质量发展
中指研究院指出，《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调高质量发展，为行业指明方向。短期政策预计聚焦止跌回稳，年末房企冲刺业绩，核心城市新增供应或支撑新房销售，二手房成交量延续温和修复，但价格短期或继续承压。四季度市场高基数效应显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比已明显回落，年末市场仍面临调整压力。
结语：分化中的楼市，核心资产成“避风港”
2025年“金九银十”楼市以分化收官：新房价格因核心区优质项目支撑微涨，二手房市场在“以价换量”中持续调整，而高端改善项目凭借稀缺性与品质成为唯一亮点。短期来看，政策托底与房企冲刺或缓解市场下行压力，但长期转型仍需依赖行业高质量发展。对于购房者而言，核心城市核心地段的优质资产，正成为穿越周期的“安全垫”。
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